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不動産

借地権の人の不動産取引、底地と隣地と限定価格

投稿日:2018年2月12日 更新日:

きんげ
今回は、底地隣地についてと限定価格の話をしようと思いまーす
出羽守
不動産の話だね

みなさんは、おそらく隣地という言葉を聞いたことがあると思いますが、「底地」と「限定価格」についてはほとんどの人が聞いたことがないと答えるのではないでしょうか。

 

なぜこんな専門的な話をするかというと、底地と借地の相談が最近あったからというのと、今後は底地と借地の相続相談が増加していくと思ってるからです。

念のために言っておくと「隣地」というのは、隣の土地です。

猫山
そのままですね

 

自分の物なのに自由にできない⁉

動産が自分の所有するものであれば、売却したり、人に貸して貸し賃を得たりと、処分するのは自由です。

不動産であれば、所有する権利(所有権)に基づいて他人に売ったり、他人に貸して家賃を得たり、自分で住んだり、建て替えることもできます。

動産や不動産を自由に処分できる権利が、所有権になります。

 

ただ、不動産だけは何でもかんでも自由にできるわけではありません。

例えば、自分の土地だからといってどんな建物でも建てられるかというとそうはいきません。

 

「お隣さんの日当たり確保」や「街の景観」、どのような地盤の土地か、防災上の要請などといった理由から、不動産の所有については様々な法律の制限がかかります。

一応、法律の範囲内であれば、所有権に基づいて処分するのは所有者の自由とされています。

 

建物と土地の持ち主が違うことがある!

不動産の扱いは国によって違います。

欧米では、建物は土地の定着物といった扱いなので建物と土地の所有者は一緒なんだそうです。

ところが、日本は建物と土地は別個のものとして扱うため、土地と建物の持ち主が異なる場合がよくあります

 

この場合の建物の持ち主は、土地を借りて建物を建てていますが、こういった土地の権利を借地権といいます。

そして、この場合の土地の持ち主は、所有権者(土地を所有している者)を有していることになります。

 

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底地というのは、土地を所有している一つの形

土地の所有権を持つAが土地をBに貸し、Bがその土地に建物を建てて住んだ場合はは、土地の所有者はA土地の借地権者はB、建物の所有者もBとなります。

土地の所有者Aは、土地をBに貸そうが貸すまいが所有権者であることに変わりがありません。

そして、このBに貸している場合の所有権を「底地権」ということがあります。

要は、借地権が設定された所有権を底地権というわけです。

 

どちらも所有権であるという点は共通しています。

 

東京は底地や借地が多い

田舎だとあまり多くはないかもしれませんが、東京だと底地はよくある不動産の形態です。

底地権は、土地を他人に貸している状態なので、地代が収入として入りますから、不動産収入があっていいなあと思う人は多いようです。

しかし、実際はそうでないことの方が多いです。

高度経済成長時代を経たにもかかわらず、地代を見直すケースが少なく、実際の経済的な価値が地代に反映されてないケースが多いからです。

 

地代収入が20年間で1000万円受け取ったとしても、相続税が5000万円なんてこともあります。

バカバカしいので売ろうと思っても底地なんて普通の人は買いません。

実際は資産価値のない土地なのに、大きな税金がかかるというのが底地の現状です。

経済的価値を反映して地代を上げるしかありません。

 

底地は所有権なのになぜ評価が低いのか

底地は、借地権の付いた所有権といいましたが、底地の評価は低いです。

借地や借家は、借地借家法という法律が適用されます。

この借地借家法があるので、借主の権利は強く保護されます。

日本の借主は、世界的にも強く保護されています。

 

借地借家法自体は新しいですが、その前からも借地法や借家法といった借主を保護する法律がありました。

借主は、立場が弱いので法律で守らないと追い出されてしまいます。

特に借主を強く保護するようになった原因は、戦時にまでさかのぼるともいわれます。

戦争から帰ってきたら家がないということがないように、借主を保護する必要があったからです。

猫山
なるほど

 

借地権だと住宅ローンの承認が下りにくい

借地権とは、他人の土地を借りて、その土地を使用できる権利です。

借地権には、地上権と賃借権がありますが、ほとんどの場合は賃借権です。

借地権も土地の権利なので、所有者の承諾を得て権利を譲渡することもできます。

 

東京は、借地権付きの一戸建てが結構あります。

東京もエリアによって価格に差がありますが、たとえ土地の権利が借地権であっても、不動産価格が5,000万円以上するエリアもあります。

 

借地権の問題の一つは、銀行からの不動産の評価が低いということです。

銀行からの評価が低いと担保価値が低いということなので、ローンの借り入れが受けにくいということになります。

きんげ
何かあった場合に備えて銀行は担保価値を見ます。

 

底地にすると全体の価値が下がる!

通常の所有権だけの土地で価値が5000万円だったとしても、借地として他人が土地に建物を建ててしまうと借地権の価値が2500万円、底地権としての価値が1500万円となり、全体としての価値は4000万円(2500万+1500万)になっている、なんてことも底地では起こります。

そんなアホなと思うかもしれませんが、底地ではこんな状態がよくあるのです。

なので、相続対策で真っ先に手を付けるのが底地の処分となるわけです。

 

きんげ
当初はそうではなかったものの、物価の上昇が反映されない結果、時価と乖離している状況になっているケースは多いです。

底地権と借地権を足したら所有権⁉

底地権者が借地権を買い戻すとどうなるでしょうか。

底地権者が土地を貸している人から土地を取り戻した場合は、一般の所有権に戻ります。

 

このときに借地権の価値が2500万円としましたが、底地権者が購入すると全体としての価値が1000万円プラスされて4000万円から5000万円になります。

一般の人にとっては2500万円の価値ですが、底地権者から見れば3500万円の価値があるということです。

なので、底地権者から見れば3000万円で買っても資産価値的にはプラスの効果があります。

 

このように限定した市場が存在する場合の価格を「限定価格」といいます。

限定価格は、当事者だけで生れる価値を反映した価格です。

ある特定の人同士の間だけで商品の価値が上がるので限定価格といわれます。

 

きんげ
土地の形が悪い場合に、隣地を購入して整形地になるような場合も限定的な市場が形成されます。
猫山
ちょっと難しい

 

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